• 婚前买的房,婚后共同还贷,离婚时房子该怎么分割?
    作者:    发布时间:2017-08-07 17:11:38    关注:    来自: http://www.jxrsls.com

      本文依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》的规定,结合相关观点和案例对此问题进行说明,供参考。


      婚前以一方名义购房,以个人财产支付了首付款并从银行贷款,婚后由夫妻共同还贷的房屋,离婚时应该如何分割?


      法律依据


      1.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》


      第五条 夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。


      2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》


      第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。


      依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。


      3.《中华人民共和国婚姻法(2001修正)》


      第三十九条 离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。


      夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等,应当依法予以保护。


      相关案例


      1、夫妻—方以婚前个人财产支付购房首付款但在婚后办理按揭手续,并以夫妻共同财产偿还贷款,该房产应认定为夫妻共同财产——叶绍锐诉胡雪霞离婚案


      案例要旨:夫妻—方以婚前个人财产支付购房首付款但在婚后办理按揭手续,并以婚后所得偿还按揭款,即是以夫妻共同财产偿还夫妻共同债务的行为。此时房屋的取得对价一部分来自于一方的婚前个人财产,一部分来自于婚后共同付出,该房产应认定为夫妻共同财产。


      案号:(2008)珠中法民一终字第1076号


      审理法院:广东省珠海市屮级人民法院


      来源:《中国审判案例要览民事审判案例卷》2009年


      2.夫妻一方婚前以个人财产支付首付款并办理房屋登记,婚后用夫妻共同财产还贷,双方协议不成的,房屋归首付方——王明坤诉庄佃芝离婚纠纷案


      案例要旨:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下,离婚时双方协议不成的,人民法院应当判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,由产权登记一方对另一方进行补偿。


      案号:(2012)日民一终字第104号


      审理法院:日照市中级人民法院


      来源:《人民法院报》2012年4月12日


      权威观点


      1.以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,并登记于首付款支付方名下的不动产的分割


      对于一方婚前签订购房合同支付首付款并在银行按揭贷款、婚后夫妻共同还贷的房屋,完全认定为夫妻共同财产或者一方个人婚前财产都是不对的。此类房产实际是婚前个人财产与婚后共同财产的混合体。人民法院在离婚案件中判决分割此类房产的原则是,既要保护个人婚前财产权益,也要依照婚姻法关于照顾子女和女方利益的原则公平地分割婚后双方共同还贷形成的夫妻共有的财产权益,同时还不能损害作为债权人的银行的合法利益。对本条司法解释(《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》)可以分为这样几层意思理解:


      第一,本条司法解释有明确的适用范围。通过本条司法解释,规范了夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,登记于首付款支付方名下的不动产的分割办法。其他情况下的不动产,不能适用此条规定。例如,夫妻于婚后购买的不动产,虽然登记在一人名下,但不属于本条司法解释规定的情形,不能适用。还有一方为结婚于婚前支付首付款并贷款购房,但在产权证上登记双方的姓名或者将房屋赠与另一方,亦不属于本条司法解释规定的情形,不能适用。另外,如果双方当事人未登记结婚,只是同居,即使购房的情况类似,亦不能适用本条解释。


      第二,对于“婚后用夫妻共同财产共同还贷”,应当从两个方面掌握。一是从偿还银行贷款的时间看,还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间,一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷,而不必区分还贷的金钱来源于夫妻中哪一方的收入。二是看夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特别的约定。如果双方当事人认可或者一方当事人能够举证证明夫妻已经约定实行分别财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特别约定,则分割上述不动产时,当然排除本条司法解释的适用。


      第三,由于此类不动产中有夫妻共同财产的成分,因此,离婚时如何分割,首先应当由双方当事人协议解决。人民法院只是在双方当事人协议不成时才进行判决。


      第四,本条司法解释的第二款提供的是人民法院针对上述特定情况的不动产进行分割时的一种方法。其中“可以”的表述表明,该分割方法不是绝对的。不能机械地理解为判决分割此类不动产,舍此一途,别无他径。不能据此完全排除在特殊情况下,将此类房屋判归非产权登记一方所有并由其偿还剩余贷款的可能。


      第五,判决取得产权的一方向另一方补偿时须考虑房屋的增值,而不能仅给付夫妻关系存续期间双方共同还贷所支付款项的一半。具体的办法是在离婚时首先对案涉不动产的现值进行评估。当然,如果当事人之间能够通过协议对案涉房屋的现值形成共识,则没有必要委托有资质的房地产评估机构进行评估以确定案涉房屋的价值。人民法院在判决前应当掌握下列基本情况:(1)案涉房屋购买时的价款;(2)首付款及其在购房全款中的比例;(3)按揭贷款数额及其利息数额;(4)当事人以夫妻共同财产还款累计数额(包括利息)及其占全部房款和利息的比例;(5)尚未归还的贷款及利息的数额。在此基础上才能确定产权归属,然后确定取得产权的一方需要向另一方支付补偿款的数额。在分割夫妻共同财产时,仍然要贯彻婚姻法第三十九条第一款规定的原则,照顾子女和女方利益。而且,本条司法解释也没有排除婚姻法第四十二条和《婚姻法司法解释(一)》第二十七条的适用。


      第六,在特殊情况下,如果人民法院决定将房屋判归支付首付款按揭购房者的配偶所有,那么必须了解是否还有尚未归还的贷款,由于按揭贷款是以所购房屋为抵押物的,因此判决时原则上应当将还贷义务与房屋所有权归于同一当事人。否则,不仅难以得到贷款银行的同意,而且一旦失去房屋产权的一方当事人拒绝还款,作为债权人的银行仍然有权通过诉讼,请求拍卖上述房屋,并从所得款项中优先受偿。最终,根据判决得到房屋产权的一方当事人还是会失去房屋。


      (摘自《最高人民法院婚姻法司法解释(三)理解与适用》,最高人民法院民事审判第一庭编著,人民法院出版社2011年出版)


      2.夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,并登记于首付款支付方名下的,人民法院判决该不动产归产权登记一方的条件


      (1)夫妻一方以其本人名义婚前签订不动产买卖合同的。只要是婚前签订房屋买卖合同的,无论房屋产权证是婚前还是婚后颁发的,都可能视为个人财产而非夫妻共同财产,这一点是对婚前已经取得的财产作出了扩大范畴的解释,打破了原来以房屋产权证颁发时的状态确定权利人的原有模式,另外,合同上的买房人必须为夫妻一方,夫妻婚前用财产公证的方式共同列为产权人的,就不能认为是一方的财产了。另外,需要注意的是,这里所称的不动产买卖合同,是指房屋买卖合同,房屋买卖合同包括“商品房买卖合同”、“商品房预售合同”、“二手房买卖合同”、“以租代售购房协议”等。商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋,房屋可能是现房、期房(未盖好的房屋)、二手房、商业用房等。另外,商品房买卖合同是要式合同,必须采用书面合同的方式,不能用口头合同的方式。


      (2)夫妻一方婚前以个人财产支付首付款。言下之意,如果婚前支付首付款的行为被证明是夫妻双方共同出资,或者夫妻双方父母出资,或者夫妻未登记前已经同居的以同居期间的共同财产出资的,就不能认为是以个人财产支付首付款,进而不能认为房产是归一方所有的财产。


      (3)夫妻一方婚前在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷。夫妻一方在银行贷款,是指在银行申请贷款、签订借款合同、抵押合同并且接受银行以发放贷款方式代为支付完成付款义务的主体都是夫妻一方,而不能是夫妻二人;


      (4)不动产登记于首付款支付方名下的。如果婚前一方签订房屋买卖合同,婚后产权证登记在双方名下的。(这种情况一般不可能出现,因为根据我国房地产买卖的交易习惯,不动产登记的登记人与签订买卖合同支付购房首付款的购房人必须是一致的,当然夫妻双方也可能用公证共有的方式完成在两人名下的登记。)


      只要符合以上四点条件,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方。


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